Строительство дома на земле сельхозназначения

[Румын]

Для тех кому нужна декларация, ищем в консультанте
УТВЕРЖДЕНА Приказом Минэкономразвития России от 03.11 2009 № 447

Или берем за основу образец предоставленный пользователем Бабай

[Румын]

Проблемы при оформлении

Вырезка с форума travushkino.ru

Сообщение shuren » 26 окт 2010, 15:27

Уважаемые соседи, попробую немного объяснить ситуацию по поводу строительства на участках домов. На собрании кто-то говорил, что строю где хочу. На самом деле построить можно где угодно, но в последствии могу возникнуть различного рода проблемы.
Первая - это претензии соседа о том, что Ваш дом стоит слишком близко к забору или соседи поставили туалет рядом с Вашим домом и т.д.
Вторая - это то регистрационная служба, которая откажется зарегистрировать Ваш дом, как жилое строение, потому что нет разрешительной и согласованной документации.
Следует отметить, что в случае когда разрешение на строительство не требуется (в нашем случае), строительство или реконструкция не могут осуществляться хаотично, по собственному усмотрению. Прежде всего любое строительство, реконструкция, ремонт должны осуществляться в соответствии с техническими регламентами, а также градостроительными регламентами, в том числе предельными параметрами допустимого строительства.
Например, в соответствии с Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" строительство на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства, дачного хозяйства, должно осуществляться в соответствии с проектом организации и застройки садоводческого или дачного некоммерческого объединения. Нормативы организации и застройки территории таких объединений устанавливают органы местного самоуправления.[/color] Основными нормативами организации и застройки территории являются: количество и размеры подъездных и внутренних дорог; минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков, тип источников водоснабжения и т.д. (ст. 33). Проект организации и застройки территории утверждается органом местного самоуправления. При разработке проекта организации и застройки территории садоводческого некоммерческого объединения необходимо руководствоваться СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения".

[Румын]

Важно:

Не стоит забывать, что при строительстве дачного дома необходимо соблюдать положения СНиПа 30-02-97* "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения".

[неу дачник]

У меня было больше сотни гектаров земель сельхозназначения с разрешенным использованием "для дачного строительства". В Ивановской области, на Волге. Как разделенные на участки по 15 - 20 соток, так и сохраненные в первозданном - по 6 га, - виде. Все принадлежат различным ДПК. Постановления об изменении разрешенного использования были изданы давно - от 2х до 4х лет назад. Тогда же внесены изменения в кадастр и ЕГРП, получены свидетельства с новым разрешенным использованием. Теперь у меня эти земли с разрешенным использованием "для сельхозпроизводства".
Это - следствие борьбы Росреестра совместно с прокуратурой против дачного использования сельхозугодий.
Схема хитрая. Чтобы преодолеть ограничение трехмесячного срока на обращение в суд, прокурор приносит протест, а администрация, уже позабыв о прошлом, на автомате отменяет постановление. Потом, когда ей напоминают о необходимости соблюдать свои обещания, отменяет отменяющее постановление. Но суды считают начало течения срока на обращение в суд с момента возобновления действия постановления (такова практика ВС). И это происходит по всей России (см.судебную практику, наберите в Консультанте (Гаранте) ключевые слова разрешенное дачное сельскохозяйственного).
А позицию ВС РФ (нынче это и для арбитражных дел высший суд) посмотрите во вложении.

[Румын]

Срок исковой давности три года, как получилось что четытерехлетний участок отменили? Я так понимаю у вас изменили зонирование?

[неу дачник]

Срок исковой давности применяется в исковом производстве. Производство по оспариванию правовых актов исковым не является, там тоже установлен предельный срок для обращения в суд, и он составляет три месяца (для арбитражных судов в случае обращения прокурора - с момента издания правового акта).
Зонирование - это из градостроительных регламентов (согласно современному законодательству), а градостроительные регламенты для сельхозугодий не устанавливаются (статья, вроде, 36 или 37 Градостроительного кодекса). Так что зонирование мне бы не повредило.
Изменение разрешенного использования осуществлялось в соответствии с положениями ч. 3 ст. 4 ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса".
Правовая позиция Росреестра, прокурора и судов полностью идентична правовой позиции Верховного суда, которую я поместил во вложении.

[Румын]

Я правильно понял, что Вы из сельхозпроизводства каким то образом перевели в дачное строительство, а вас суд развернул в обратную сторону?

[Бабай]

Как образованы созданные участки для ДС? Не в нарушение ли изначально ИСОГД?

[неу дачник]

Я правильно понял, что Вы из сельхозпроизводства каким то образом перевели в дачное строительство, а вас суд развернул в обратную сторону?

Да, так.

[неу дачник]

Как образованы созданные участки для ДС? Не в нарушение ли изначально ИСОГД?

Участки были образованы в порядке, установленном для выделения в счет земельной доли. А что такое ИСОГД?

[Румын]

Информационные системы обеспечения градостроительной деятельности

https://ru.wikipedia.org/wiki/%D0%98%D0 ... 1%82%D0%B8

В ней карты зонирования.

У меня родственник оформлял землю под дачное, участок встал на учет, а на момент вынесения постановления о передачи ему участки изменили зонирование на Ж3 и выдали отказ в предоставлении.
Юристы сказали даже в суд не соваться поскольку дело заранее проигрышное.
Но они пошли другим путем и пытаются теперь оспорить решение об изменении зонирования, поскольку участков попавших в эту кашу оказалось больше тысячи. Скорей всего просто общественный резонанс создаст условия в их пользу.

[неу дачник]

Спасибо. По ИСОГД - понятно.
Сами по себе эти системы не носят нормативного характера, а служат в качестве общедоступного источника информации. Из входящих в их состав документов (ст. 56 ГрК РФ) к рассматриваемому нами случаю относятся Правила землепользования и застройки. Из них, в свою очередь, нам интересны градостроительные регламенты, где установлены допустимые разрешенные использования для определенных территориальных зон.
Но я веду речь об участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, которые могут быть отнесены к сельхозугодьям.
Для сельхозугодий градостроительные регламенты не устанавливаются (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ). Разрешенное использование участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется органами власти в соответствии с федеральными законами(ч. 7 ст. 36 ГрК РФ). Постараемся найти такие законы.
Вот что установлено ч. 1 ст. 4 ФЗ "О введение в действие ГрК РФ":
Вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но применительно ... к сельским поселениям до 1 июня 2014 года:
3) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков ... на другой вид такого использования принимается главой местной администрации ... с учетом результатов публичных слушаний.
Вот этим путем все и пользовались. По всей матушке России.
В июле 2011 г. Департамент недвижимости Минэкономики издал разъясняющее письмо, в котором как раз и изложил вышеприведенную цепочку для сельхозугодий, при этом добавив, что, поскольку градостроительные регламенты для с/х угодий не устанавливаются, то и принятие поселениями Правил землепользования и застройки с/х угодий не касается, а значит, и не служит ограничением для применения п. 3 ч. 1 ст. 4 закона о введении в действие ГрК РФ.
Теперича о том, о чем я пишу.
Верховный суд утвердил следующую позицию: для сельскохозяйственных угодий разрешенное использование не может быть изменено ни при каких обстоятельствах, должна обязательно меняться категория земель (земельный участок должен быть включен в земли населенных пунктов).
Отсюда следует, что какими-бы документами в ИСОГД, каким-бы зонированием не были защищены действия по установлению на сельхозугодьях иного разрешенного использования, все они, в соответствии с системным толкованием Верховного суда, являются противозаконными.
Таким образом, полностью законное строительство жилых домов на землях сельхозназначения не возможно. Ведь кроме сельхозугодий в составе таких земель остаются дороги, лесополосы, водоемы и земли, уже занятые строениями и сооружениями.

[Румын]

Статья 79. Особенности использования сельскохозяйственных угодий.

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.


Вполне логично что в дачное не поддается. Насколько понимаю они не тасуются между собой по классификаторам.

viewtopic.php?t=31#p120

Т.е. право использования напрямую зависит от классификатора.

А на кл 141004000000 строить никто не запрещает и причем охотно до 1 марта выдают свидетельства на жилой дом.

Ну и как вы написали

3) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков ... на другой вид такого использования принимается главой местной администрации ... с учетом результатов публичных слушаний.

Так и есть, потому была попытка перевода 141004000000 на ведение дачного хозяйства на что и был получен ответ выше

[неу дачник]

В своих суждениях Вы говорите о сборнике классификаторов Росреестра - этот внутренний документ не носит нормативного характера и используется исключительно для кодировки в ведомственных инф.системах.
Мои участки вполне соответствовали кодам классификаторов Росреестра. Но прежде - как и все сельхозучастки, - они соответсвовали коду "1" - для производства сельхозпродукции, прежде, чем стать "4" (садовые) или "6" - дачные.
Я не об этом говорю. Работайте с теми главами администраций, чтобы они не реагировали на возможные протесты прокурора на постановления об изменении разрешенного использования. Если в ответ на протест постановление не будет отменено, то прокурор провалится в суде в силу пропуска трехмесячного срока. А вот если будет отменено, пусть даже потом и возобновлено, тогда прокурор "успеет" с момента последнего возобновления. Такова практика Верховного суда.
Кстати, наконец то вступил в силу классификатор, имеющий силу нормативного документа (о котором говорится в Земельном кодексе).
Смотрите во вложении.

[Бабай]

На основании чего вы изменили классификатор с 1 на 6?

[Румын]

В своих суждениях Вы говорите о сборнике классификаторов Росреестра - этот внутренний документ не носит нормативного характера и используется исключительно для кодировки в ведомственных инф.системах.

Ну как это, тогда все дачи приравняются к пашням, каким образом происходит выделение под дачное строительство?

[неу дачник]

Не в кодах дело - в терминах. Где то пишут "дачное строительство", где-то - "дачное хозяйство", а бывает - "земли в составе дачных объединений граждан". А код всё равно содержит "6".
Обратите внимание, на публичной кадастровой карте Росреестра разрешенное использование указывается в двух типах: "по документу" и "по классификатору". В регистрах Росреестра, в т.ч. в первом подразделе ЕГРП - так же две записи.
Теперь, в связи с принятием нового, нормативного классификатора, будет одна - для вновь присвоенных видов разрешенного использования.
Но это всё так, для информации - не более.
Вы спрашивали, как из "1" получилось "6". Отвечаю.
В 2006-2009 г.г. я набрал у бывших колхозников доверенностей, и занялся выделением участков в счет их земельных долей. Потом мой доверенный человек купил выделенные участки.
Затем был создан дачный потребительский кооператив (точнее - несколько) и участки были проданы ему. Затем кооператив обратился в администрацию с заявлением об изменении разрешенного использования в порядке п. 3 ч.1 ст. 4 ФЗ "О введении в действие ГрК РФ" и на основании ряда положений ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных объединениях граждан". После проведения публичных слушаний, которыми инициатива была одобрена, глава администрации издал постановление об изменении вида разрешенного использования таких-то земельных участков на "дачное строительство".
Постановление отнесли в кадастровую палату, там внесли изменения в кадастр - записали новое разрешенное использование. Потом обратились с заявлением о выдаче нового свидетельства в Росреестр, и получили свидетельства на участки, где было указано: категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование - для дачного строительства.
Вот, как-то так.

[Бабай]

Не соглашусь с такими выводами есть целевое назначение а есть разрешенное использование и не трактовалось воедино в ЗК.

Строить можно только на земле с целевым назначением - Земля для дачного строительства (с пропиской)


В вашем случае насколько мне стало понятно прокурор оспорил результаты публичных слушаний?

[Бабай]

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 29 октября 2010 г. N Д23-4444

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения и сообщает.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (п. 1 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации).
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Вместе с тем градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон (п. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, допускается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации).

[Бабай]

Вы можете скан протеста выложить? (Для личного опыта)

[Румын]

Исходя из темы, нам же ничего не мешает построить и зарегистрировать дом на земле для садоводства. Сами сейчас сдали декларации на дома, два смежных участка, с двумя домами, в одной декларации из дерева написали, в другой бетон. Документы приняли А на пашнях возможно сооружений для переработки, складирования с\х продукции, вспомогательного производства и т.п., жилые дома к ним не относятся.

[Бабай]

Товарищ, скан будет?

[Румын]

Регистрация (прописка) на садовых участках с жилыми строениями

Конституционный суд РФ разрешил гражданам регистрироваться по месту жительства в дачных домиках, коттеджах, если они соответствуют нормам жилого строения и находятся на садовых участках в пределах населённого пункта (Постановление Конституционного Суда РФ от14 апреля 2008 г. №7-П).

Данное решение касается только россиян. Механизм регистрации иностранных граждан не меняется.

Определение Конституционного суда – документ прямого действия, не подлежащий обжалованию.

Согласно решению суда, можно зарегистрировать человека не временно, а постоянно в жилом строении, которое пригодно для проживания, соответствует санитарным, техническим правилам и нормам и некоторым требованиям законодательства.

Пригодность для постоянного проживания – это характеристика жилого строения. Означает возможность проживания в данном жилом строении в течение всех сезонов (не только в летнее время).

Не могут быть жилыми капитальные строения и помещения, где не обеспечиваются безопасные и безвредные условия проживания, или строения и помещения, не предназначенные для круглогодичного проживания.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в определении понятия» садовый земельный участок» указал на право возведения на данном участке «жилого строения».

Постановлением Конституционного Суда РФ также установлено, что порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания будет определяться местными властями (на местах). Для этого органы местного самоуправления должны утвердить правила землепользования и застройки. Нормативные акты, которые позволят гражданам решить проблему регистрации в садовых домах, пока не приняты в большинстве муниципалитетов.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

На сегодняшний день суд остаётся единственным органом государственной власти, который предоставляет гражданам получить прописку в садовых домах.

Для решения вопроса о регистрации (прописки) нужно обратиться в свой районный суд по месту нахождения дачного участка и подать заявление об установлении юридического факта в порядке главы 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

В заявлении нужно попросить признать Ваше строение пригодным для круглогодичного проживания. Суд назначит техническую экспертизу, которая должна установить, что Ваше строение фундаментальное и пригодно для круглогодичного проживания.

На основании решения суда Вы можете обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации месту жительства в указанном доме. Единственное условие - Ваш дачный земельный участок должен находиться в пределах населённого пункта.

В соответствии со ст.83 Земельного кодекса РФ землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.
Земли населённых пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населённых пунктов.

Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который, во всяком случае, находится в границах населённого пункта.

Конституционный Суд РФ указал, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом.

Тот факт, что Жилищный кодекс РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений.

Прописка в садовом доме: с чего начать?

Сразу стоит уточнить, что правильнее говорить «регистрация в садовом доме», а не «прописка». Но поскольку «прописка» как понятие имеет широкое употребление, а о разнице между этими понятиями мало кто задумывается, полагаю, необходимость заявлять в УФМС о факте своего постоянного проживания по определённому адресу, можно называть и столь привычным для россиян словом «прописка».

Общеизвестный факт заключается в том, что далеко не все граждане обеспечены жильём. Эта категория граждан решает свои проблемы в соответствии с имеющимися возможностями. Одни просто арендуют жильё, имея при этом регистрацию по прежнему месту жительства, но не имея возможности там проживать. Однако ввиду дорогой стоимости найма жилья такой путь приемлем не для всех. В связи с этим в последнее время получила широкое распространение тенденция приобретать недорогой земельный участок и строить на нём жильё. Поскольку речь идёт не о самых обеспеченных гражданах, астоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство превышает все разумные представления, единственным выходом в такой ситуации становится приобретение участка земли, фактически пригодного для постройки дома, но юридически для этого не предназначенного. А это – земли в садоводческих товариществах, земли сельскохозяйственного назначения.

Так, в Калининграде и в Калининградской области сотни семей проживают постоянно на территории садовых товариществ, а также на землях сельскохозяйственного назначения. Люди построили там дома, благоустроили их, другого места для проживания не имеют и, скорее всего, иметь не будут. Казалось бы, они решили свою жилищную проблему. Сами, без участия государства. Но не всё так просто. Без регистрации по месту жительства кто будет гражданина воспринимать всерьёз? С одной стороны, осуществление прав граждан теперь не может зависеть от наличия (отсутствия) регистрации. С другой, попробуйте, не имея регистрации в паспорте, уговорить директора средней школы принять вашего ребёнка в школу, обратиться в поликлинику, встать на учёт на получение муниципального жилья, получить водительские права или принять участие в голосовании. В-общем, кто пробовал, тот знает.

Принятое в 2008 году Постановление Конституционного Суда частично разрешило ситуацию и открыло новые перспективы для не имеющих жилья людей. Частично – поскольку это знаменитое Постановление только определило сам принцип – возможность получения гражданином регистрации в дачном домике. При этом установить механизм реализации этой возможности обязан законодатель. Суд, даже Конституционный, не наделён правом издавать нормативно-правовые акты. Однако тот, кто наделён и, более того, обязан это делать, почему-то не торопится определить условия, которые требует прописка в садовом доме.

Поэтому в идеале должно быть так: человек, проживающий в садовом доме, обращается в УФМС. УФМС рассматривает возможность его регистрации на садовом участке в соответствии с установленными законодателем требованиями. И регистрирует гражданина. Но, поскольку эти самые требования так до сих пор и не установлены, УФМС не может произвольно зарегистрировать на даче гражданина, т. к. регистрация возможна только в строениях, пригодных для постоянного проживания. А УФМС не имеет критериев определения этой самой пригодности и не наделено правом самостоятельно признавать, является ли то или иное строение пригодным для проживания.

Прописка на даче: что для этого нужно?

С одной стороны, можно поступить следующим образом.

Регистрация на даче. Вариант первый.
Подождать, когда законодатель примет необходимые нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок оформления регистрации на даче. Затем обратиться в УФМС и получить заветный штампик в паспорт.

Но у этого пути есть два, существенных, на мой взгляд, недостатка: во-первых, учитывая, что пакет необходимых документов уже длительное время находится на согласовании в Правительстве, никто не возьмётся предсказать, через сколько недель, месяцев, лет такие документы будут приняты. А прописка в садовом доме необходима уже сейчас. Во-вторых, суды уже наработали определённую практику решения данных вопросов и имеют некоторую свободу усмотрения. Поэтому, если ваша дача не соответствует каким-то требованиям, предъявляемым к жилому помещению, суд может проигнорировать это обстоятельство, и вы получите результат – признание дома пригодным для проживания. А когда в УФМС появятся готовые нормативы, которым обязательно должен соответствовать садовый домик, чтобы в нем можно было зарегистрироваться, оспорить отказ в регистрации по месту жительства в связи с тем, что домик не соответствует нормативам, будет трудно, а то и невозможно. Сейчас это возможно именно потому, что конкретных требований для садовых (дачных) домиков законом не установлено, а суд вправе, в отличие от УФМС, давать самостоятельную оценку применению тех или иных критериев.

При таких обстоятельствах, как представляется, ожидать наступления благоприятного для регистрации на даче момента не стоит. Тем более, что он может оказаться не таким уж благоприятным.

Регистрация на даче. Вариант второй.
Практически, единственно возможный на данный момент. Это – обращение в суд с требованием признать садовый дом пригодным для проживания.

Сразу подчеркну, что обжаловать отказ УФМС в регистрации, или просить суд обязать УФМС осуществить вашу регистрацию на даче – занятие бесперспективное. Как пояснялась выше, УФМС в отсутствие необходимых регламентов не вправерегистрировать на даче. И препятствием является как раз то обстоятельство, чтопрописка на даче возможна только в строениях, пригодных для проживания. Однако УФМС не располагает установленными законом требованиями, для признания дома пригодным для проживания.

Чтобы в конечном итоге зарегистрироваться на дачном участке по месту проживания, необходимо соблюдение нескольких условий.

Так, и земельный участок, и садовый домик должны быть оформлены в собственность того лица, которое намерено прописаться на даче.

Обязательное условие – у собственника садового (дачного) домика не должно быть иного жилья. Ни в собственности, ни по социальному найму. Предполагается, что если такое жильё есть, там человек и имеет возможность проживать постоянно. Следовательно, нет никаких препятствий для регистрации в квартире. Предположение, полагаю, спорное. Но поскольку таков подход и КС РФ, и судов общей юрисдикции, примем это как данность и не будем отклоняться от темы.

Следующее непременное условие – дом должен быть пригоден для постоянного, т. е. круглогодичного, проживания. Следовательно, домом вряд ли признают бытовку или сарайчик для хранения инвентаря. Минимальные требования – дом должен иметь хотя бы самую простую отделку (настелены полы, вставлены окна, оштукатурены стены). Также садовый дом должен быть утеплён, иметь какую-то систему отопления (пусть даже печного), в доме должно быть электричество, должно осуществлять водоснабжение (хотя бы из колодца), утилизация отходов (например, в виде выгребной ямы). Должны быть соблюдены необходимые расстояния между домом и различными надворными постройками. В определении пригодности дачного дома для проживания последнее слово за специалистами. Будущему истцу необходимо получить заключение соответствующих специалистов – БТИ, иных организаций, занимающихся данным вопросом. В заключении должно быть установлено, что грубых нарушений СНиПов, СанПиНов при возведении дома не допущено, оно отвечает требованиям к жилым помещениям и что он хотя бы по основным требованиям может быть пригоден для постоянного проживания.

Это очень ответственный момент, т. к. суд не обладает необходимыми техническими познаниями в области строительства, санитарных и иных требований и при решении вопросов, требующих познаний в какой-то специальной сфере, полагается на мнение специалистов.

Также необходимо позаботиться о доказательствах отсутствия у истца другого жилья. Для этого следует обратиться в БТИ и получить справку об отсутствии жилья.

Затем необходимо составить заявление, которое должно отвечать требованиям, установленным законом. И обращаться в суд. После того, как суд признает дом пригодным для проживания и это решение вступит в законную силу, можно смело идти в УФМС и регистрироваться по месту жительства.

Кстати, обращаясь в суд с требованием признать садовый домик пригодным для проживания, не стоит думать, что это — простая формальность. Во-первых, в Калининградской области уже достаточно отказов в удовлетворении подобных требований. Во-вторых, как могу судить по практике ведения подобных дел, органы власти очень активно отрицают возможность признания садового дома пригодным для проживания, находя для этого самые разные доводы. А вынесенное в пользу заявителя решения, как правило, обжалуют в кассационном порядке.

Поэтому, обращаясь в суд, необходимо в полной мере готовиться к участию в состязательном процессе и хорошо обдумать правовую сторону предстоящего процесса.

Необходимо ли сниматься с регистрационного учёта для того, чтобы получить прописку на даче?

Вопрос злободневен для людей, приехавших из других регионов. Стремясь побыстрее обрести стабильность и как-то узаконить своё положение, эти люди прибегают к простому и очень распространённому способу – покупают прописку. Нередко в квартире, которая даже неизвестно, где находится. А живут – там, где получается. Обычно сначала снимают жильё, потом строят или покупают садовый дом и проживают там.

А вопрос о необходимости сняться с регистрации при обращении в суд для последующего решения вопроса о прописке на даче связан именно с тем, что до сих пор бытует представление о мистической связи между пропиской и правом на жильё, в котором они прописаны.

Как ни странно, но моя практика показывает, что данное заблуждение поддерживает (в своих, разумеется целях) и ответчик – администрация того поселения, на территории которого находится дачный участок. Активно не признавая требования граждан признать садовый дом пригодным для проживания, в качестве аргумента приводится ссылка на наличие у истца регистрации.

Этот довод не выдерживает никакой критики и не может быть принят судом во внимание. Регистрация по месту жительства сама по себе не создаёт никаких прав на жильё. Например, если вы просто зарегистрируетесь в квартире у ваших соседей, никаких прав на их квартиру вы не приобретёте. То же самое и с купленной пропиской. Уж не говоря о том, что такая регистрация сама по себе — нарушение закона.

Действует такое правило: человек должен быть зарегистрирован там, где он проживает, но не получает автоматически право проживать там, где он зарегистрируется.

Поэтому, если имеется справка официальных органов (БТИ, Росрегистрации) об отсутствии жилья, никакого правового значения наличие фиктивной регистрации по месту (якобы) жительства не имеет. И сниматься с регистрации при обращении в суд необходимости нет. А вот когда вы, получив решение суда, пойдёте в УФМС регистрироваться, одновременно с регистрацией на даче вас снимут с регистрационного учёта в чужой квартире.

Действительно ли после регистрации на садовом участке местные власти будут обязаны обустроить инфраструктуру, создать пригодные для постоянного проживания дачников условия?

Нередко встречается в Интернете информация о том, что если садоводов зарегистрировали на даче по месту постоянного жительства, власти обязаны обеспечить их надлежащей инфраструктурой: поликлиниками, школами, магазинами, коммуникациями.

Увы, это – ложный вывод. Садовое общество от того, что вы прописались в садовом домике, не перестанет быть садовым. Назначение земли, предоставленной для ведения садоводства, не изменится на предназначенную под ИЖС. Это вывод не следует из Постановления КС РФ. Напротив, как разъяснено в Постановлении КС РФ, суд пришёл к выводу о том, что граждане, при наличии определённых условий (о них – выше), вправе зарегистрироваться на даче, поскольку, по мниению судей, такой отказ противоречит Конституции РФ и нарушает права граждан.

Пhиэтом подчёркивалось, что граждане, выбирающие в качестве способа решения жилищной проблемы проживание и регистрацию в садовом обществе, должны осознавать возможные неудобства, связанные с проживанием на территориях вне населенных пунктов. И на органы власти не могут быть возложены обязанности по благоустройству и содержанию садовых обществ, на территории которых постоянно проживают и зарегистрированы граждане.

Можно ли прописаться в доме на земле сельскохозяйственного назначения?

До недавнего времени регистрация на землях сельхозназначения не допускалась. Важным условием регистрации было нахождение садового участка на территории населённых пунктов. Поэтому граждане, поселившиеся в домах, пусть даже суперкомфортных и отвечающих всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, были лишены возможности зарегистрироваться, если этот замечательный дом был возведён за пределами населённого пункта.

30 июня 2011 года Конституционный Суд РФ принял очередное Постановление N 13-П, которым была дана оценка соответствия конституции запрета регистрации в домах на землях сельскохозяйственного назначения.

И судьи пришли к выводу, что такой запрет не конституционен.

Теперь зарегистрироваться в доме, находящемся на участке земли вне населённого пункта, в т. ч. на землях сельскохозяйственного назначения, возможно. Алгоритм получения регистрации аналогичен выше описанному.

[Бабай]

Регистрация (прописка) на садовых участках с жилыми строениями

Конституционный суд РФ разрешил гражданам регистрироваться по месту жительства в дачных домиках, коттеджах, если они соответствуют нормам жилого строения и находятся на садовых участках в пределах населённого пункта (Постановление Конституционного Суда РФ от14 апреля 2008 г. №7-П).

Данное решение касается только россиян. Механизм регистрации иностранных граждан не меняется.

Определение Конституционного суда – документ прямого действия, не подлежащий обжалованию.

Согласно решению суда, можно зарегистрировать человека не временно, а постоянно в жилом строении, которое пригодно для проживания, соответствует санитарным, техническим правилам и нормам и некоторым требованиям законодательства.

Пригодность для постоянного проживания – это характеристика жилого строения. Означает возможность проживания в данном жилом строении в течение всех сезонов (не только в летнее время).

Не могут быть жилыми капитальные строения и помещения, где не обеспечиваются безопасные и безвредные условия проживания, или строения и помещения, не предназначенные для круглогодичного проживания.

Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в определении понятия» садовый земельный участок» указал на право возведения на данном участке «жилого строения».

Постановлением Конституционного Суда РФ также установлено, что порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания будет определяться местными властями (на местах). Для этого органы местного самоуправления должны утвердить правила землепользования и застройки. Нормативные акты, которые позволят гражданам решить проблему регистрации в садовых домах, пока не приняты в большинстве муниципалитетов.

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

На сегодняшний день суд остаётся единственным органом государственной власти, который предоставляет гражданам получить прописку в садовых домах.

Для решения вопроса о регистрации (прописки) нужно обратиться в свой районный суд по месту нахождения дачного участка и подать заявление об установлении юридического факта в порядке главы 28 Гражданско-процессуального кодекса РФ.

В заявлении нужно попросить признать Ваше строение пригодным для круглогодичного проживания. Суд назначит техническую экспертизу, которая должна установить, что Ваше строение фундаментальное и пригодно для круглогодичного проживания.

На основании решения суда Вы можете обратиться в Федеральную миграционную службу с заявлением о регистрации месту жительства в указанном доме. Единственное условие - Ваш дачный земельный участок должен находиться в пределах населённого пункта.

В соответствии со ст.83 Земельного кодекса РФ землями населённых пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населённых пунктов.
Земли населённых пунктов отделяют от земель иных категорий границы городских и сельских населённых пунктов.

Следовательно, регистрация по месту жительства возможна в жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который, во всяком случае, находится в границах населённого пункта.

Конституционный Суд РФ указал, что жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, фактически может являться жилым домом.

Тот факт, что Жилищный кодекс РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений.

Прописка в садовом доме: с чего начать?

Сразу стоит уточнить, что правильнее говорить «регистрация в садовом доме», а не «прописка». Но поскольку «прописка» как понятие имеет широкое употребление, а о разнице между этими понятиями мало кто задумывается, полагаю, необходимость заявлять в УФМС о факте своего постоянного проживания по определённому адресу, можно называть и столь привычным для россиян словом «прописка».

Общеизвестный факт заключается в том, что далеко не все граждане обеспечены жильём. Эта категория граждан решает свои проблемы в соответствии с имеющимися возможностями. Одни просто арендуют жильё, имея при этом регистрацию по прежнему месту жительства, но не имея возможности там проживать. Однако ввиду дорогой стоимости найма жилья такой путь приемлем не для всех. В связи с этим в последнее время получила широкое распространение тенденция приобретать недорогой земельный участок и строить на нём жильё. Поскольку речь идёт не о самых обеспеченных гражданах, астоимость земельного участка под индивидуальное жилищное строительство превышает все разумные представления, единственным выходом в такой ситуации становится приобретение участка земли, фактически пригодного для постройки дома, но юридически для этого не предназначенного. А это – земли в садоводческих товариществах, земли сельскохозяйственного назначения.

Так, в Калининграде и в Калининградской области сотни семей проживают постоянно на территории садовых товариществ, а также на землях сельскохозяйственного назначения. Люди построили там дома, благоустроили их, другого места для проживания не имеют и, скорее всего, иметь не будут. Казалось бы, они решили свою жилищную проблему. Сами, без участия государства. Но не всё так просто. Без регистрации по месту жительства кто будет гражданина воспринимать всерьёз? С одной стороны, осуществление прав граждан теперь не может зависеть от наличия (отсутствия) регистрации. С другой, попробуйте, не имея регистрации в паспорте, уговорить директора средней школы принять вашего ребёнка в школу, обратиться в поликлинику, встать на учёт на получение муниципального жилья, получить водительские права или принять участие в голосовании. В-общем, кто пробовал, тот знает.

Принятое в 2008 году Постановление Конституционного Суда частично разрешило ситуацию и открыло новые перспективы для не имеющих жилья людей. Частично – поскольку это знаменитое Постановление только определило сам принцип – возможность получения гражданином регистрации в дачном домике. При этом установить механизм реализации этой возможности обязан законодатель. Суд, даже Конституционный, не наделён правом издавать нормативно-правовые акты. Однако тот, кто наделён и, более того, обязан это делать, почему-то не торопится определить условия, которые требует прописка в садовом доме.

Поэтому в идеале должно быть так: человек, проживающий в садовом доме, обращается в УФМС. УФМС рассматривает возможность его регистрации на садовом участке в соответствии с установленными законодателем требованиями. И регистрирует гражданина. Но, поскольку эти самые требования так до сих пор и не установлены, УФМС не может произвольно зарегистрировать на даче гражданина, т. к. регистрация возможна только в строениях, пригодных для постоянного проживания. А УФМС не имеет критериев определения этой самой пригодности и не наделено правом самостоятельно признавать, является ли то или иное строение пригодным для проживания.

Прописка на даче: что для этого нужно?

С одной стороны, можно поступить следующим образом.

Регистрация на даче. Вариант первый.
Подождать, когда законодатель примет необходимые нормативно-правовые акты, регламентирующие порядок оформления регистрации на даче. Затем обратиться в УФМС и получить заветный штампик в паспорт.

Но у этого пути есть два, существенных, на мой взгляд, недостатка: во-первых, учитывая, что пакет необходимых документов уже длительное время находится на согласовании в Правительстве, никто не возьмётся предсказать, через сколько недель, месяцев, лет такие документы будут приняты. А прописка в садовом доме необходима уже сейчас. Во-вторых, суды уже наработали определённую практику решения данных вопросов и имеют некоторую свободу усмотрения. Поэтому, если ваша дача не соответствует каким-то требованиям, предъявляемым к жилому помещению, суд может проигнорировать это обстоятельство, и вы получите результат – признание дома пригодным для проживания. А когда в УФМС появятся готовые нормативы, которым обязательно должен соответствовать садовый домик, чтобы в нем можно было зарегистрироваться, оспорить отказ в регистрации по месту жительства в связи с тем, что домик не соответствует нормативам, будет трудно, а то и невозможно. Сейчас это возможно именно потому, что конкретных требований для садовых (дачных) домиков законом не установлено, а суд вправе, в отличие от УФМС, давать самостоятельную оценку применению тех или иных критериев.

При таких обстоятельствах, как представляется, ожидать наступления благоприятного для регистрации на даче момента не стоит. Тем более, что он может оказаться не таким уж благоприятным.

Регистрация на даче. Вариант второй.
Практически, единственно возможный на данный момент. Это – обращение в суд с требованием признать садовый дом пригодным для проживания.

Сразу подчеркну, что обжаловать отказ УФМС в регистрации, или просить суд обязать УФМС осуществить вашу регистрацию на даче – занятие бесперспективное. Как пояснялась выше, УФМС в отсутствие необходимых регламентов не вправерегистрировать на даче. И препятствием является как раз то обстоятельство, чтопрописка на даче возможна только в строениях, пригодных для проживания. Однако УФМС не располагает установленными законом требованиями, для признания дома пригодным для проживания.

Чтобы в конечном итоге зарегистрироваться на дачном участке по месту проживания, необходимо соблюдение нескольких условий.

Так, и земельный участок, и садовый домик должны быть оформлены в собственность того лица, которое намерено прописаться на даче.

Обязательное условие – у собственника садового (дачного) домика не должно быть иного жилья. Ни в собственности, ни по социальному найму. Предполагается, что если такое жильё есть, там человек и имеет возможность проживать постоянно. Следовательно, нет никаких препятствий для регистрации в квартире. Предположение, полагаю, спорное. Но поскольку таков подход и КС РФ, и судов общей юрисдикции, примем это как данность и не будем отклоняться от темы.

Следующее непременное условие – дом должен быть пригоден для постоянного, т. е. круглогодичного, проживания. Следовательно, домом вряд ли признают бытовку или сарайчик для хранения инвентаря. Минимальные требования – дом должен иметь хотя бы самую простую отделку (настелены полы, вставлены окна, оштукатурены стены). Также садовый дом должен быть утеплён, иметь какую-то систему отопления (пусть даже печного), в доме должно быть электричество, должно осуществлять водоснабжение (хотя бы из колодца), утилизация отходов (например, в виде выгребной ямы). Должны быть соблюдены необходимые расстояния между домом и различными надворными постройками. В определении пригодности дачного дома для проживания последнее слово за специалистами. Будущему истцу необходимо получить заключение соответствующих специалистов – БТИ, иных организаций, занимающихся данным вопросом. В заключении должно быть установлено, что грубых нарушений СНиПов, СанПиНов при возведении дома не допущено, оно отвечает требованиям к жилым помещениям и что он хотя бы по основным требованиям может быть пригоден для постоянного проживания.

Это очень ответственный момент, т. к. суд не обладает необходимыми техническими познаниями в области строительства, санитарных и иных требований и при решении вопросов, требующих познаний в какой-то специальной сфере, полагается на мнение специалистов.

Также необходимо позаботиться о доказательствах отсутствия у истца другого жилья. Для этого следует обратиться в БТИ и получить справку об отсутствии жилья.

Затем необходимо составить заявление, которое должно отвечать требованиям, установленным законом. И обращаться в суд. После того, как суд признает дом пригодным для проживания и это решение вступит в законную силу, можно смело идти в УФМС и регистрироваться по месту жительства.

Кстати, обращаясь в суд с требованием признать садовый домик пригодным для проживания, не стоит думать, что это — простая формальность. Во-первых, в Калининградской области уже достаточно отказов в удовлетворении подобных требований. Во-вторых, как могу судить по практике ведения подобных дел, органы власти очень активно отрицают возможность признания садового дома пригодным для проживания, находя для этого самые разные доводы. А вынесенное в пользу заявителя решения, как правило, обжалуют в кассационном порядке.

Поэтому, обращаясь в суд, необходимо в полной мере готовиться к участию в состязательном процессе и хорошо обдумать правовую сторону предстоящего процесса.

Необходимо ли сниматься с регистрационного учёта для того, чтобы получить прописку на даче?

Вопрос злободневен для людей, приехавших из других регионов. Стремясь побыстрее обрести стабильность и как-то узаконить своё положение, эти люди прибегают к простому и очень распространённому способу – покупают прописку. Нередко в квартире, которая даже неизвестно, где находится. А живут – там, где получается. Обычно сначала снимают жильё, потом строят или покупают садовый дом и проживают там.

А вопрос о необходимости сняться с регистрации при обращении в суд для последующего решения вопроса о прописке на даче связан именно с тем, что до сих пор бытует представление о мистической связи между пропиской и правом на жильё, в котором они прописаны.

Как ни странно, но моя практика показывает, что данное заблуждение поддерживает (в своих, разумеется целях) и ответчик – администрация того поселения, на территории которого находится дачный участок. Активно не признавая требования граждан признать садовый дом пригодным для проживания, в качестве аргумента приводится ссылка на наличие у истца регистрации.

Этот довод не выдерживает никакой критики и не может быть принят судом во внимание. Регистрация по месту жительства сама по себе не создаёт никаких прав на жильё. Например, если вы просто зарегистрируетесь в квартире у ваших соседей, никаких прав на их квартиру вы не приобретёте. То же самое и с купленной пропиской. Уж не говоря о том, что такая регистрация сама по себе — нарушение закона.

Действует такое правило: человек должен быть зарегистрирован там, где он проживает, но не получает автоматически право проживать там, где он зарегистрируется.

Поэтому, если имеется справка официальных органов (БТИ, Росрегистрации) об отсутствии жилья, никакого правового значения наличие фиктивной регистрации по месту (якобы) жительства не имеет. И сниматься с регистрации при обращении в суд необходимости нет. А вот когда вы, получив решение суда, пойдёте в УФМС регистрироваться, одновременно с регистрацией на даче вас снимут с регистрационного учёта в чужой квартире.

Действительно ли после регистрации на садовом участке местные власти будут обязаны обустроить инфраструктуру, создать пригодные для постоянного проживания дачников условия?

Нередко встречается в Интернете информация о том, что если садоводов зарегистрировали на даче по месту постоянного жительства, власти обязаны обеспечить их надлежащей инфраструктурой: поликлиниками, школами, магазинами, коммуникациями.

Увы, это – ложный вывод. Садовое общество от того, что вы прописались в садовом домике, не перестанет быть садовым. Назначение земли, предоставленной для ведения садоводства, не изменится на предназначенную под ИЖС. Это вывод не следует из Постановления КС РФ. Напротив, как разъяснено в Постановлении КС РФ, суд пришёл к выводу о том, что граждане, при наличии определённых условий (о них – выше), вправе зарегистрироваться на даче, поскольку, по мниению судей, такой отказ противоречит Конституции РФ и нарушает права граждан.

Пhиэтом подчёркивалось, что граждане, выбирающие в качестве способа решения жилищной проблемы проживание и регистрацию в садовом обществе, должны осознавать возможные неудобства, связанные с проживанием на территориях вне населенных пунктов. И на органы власти не могут быть возложены обязанности по благоустройству и содержанию садовых обществ, на территории которых постоянно проживают и зарегистрированы граждане.

Можно ли прописаться в доме на земле сельскохозяйственного назначения?

До недавнего времени регистрация на землях сельхозназначения не допускалась. Важным условием регистрации было нахождение садового участка на территории населённых пунктов. Поэтому граждане, поселившиеся в домах, пусть даже суперкомфортных и отвечающих всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, были лишены возможности зарегистрироваться, если этот замечательный дом был возведён за пределами населённого пункта.

30 июня 2011 года Конституционный Суд РФ принял очередное Постановление N 13-П, которым была дана оценка соответствия конституции запрета регистрации в домах на землях сельскохозяйственного назначения.

И судьи пришли к выводу, что такой запрет не конституционен.

Теперь зарегистрироваться в доме, находящемся на участке земли вне населённого пункта, в т. ч. на землях сельскохозяйственного назначения, возможно. Алгоритм получения регистрации аналогичен выше описанному.

Не слышал ни об одном положительном решении

[Бантик]

А мы оформили дом по декларации
Назначение жилое